우리가 생활하다 보면 땅을 사기도 하고 팔기도 해본다
누구에게나 생소한 말로 들리겠지만 가끔 아주가끔 토지의 “등기사항 전부증명서”를 열람해 보면 표제부 또는 을구에 “등록사항정정대상토지” 라고 기재되어있는 것을 보신분이 있을 것이다
이를 “지적불부합지”라 한다
지적불부합지란 말 그대로 지적도상의 면적과 실제면적이 불일치하는 경우다
이처럼 토지나 건물등 부동산을 매입하고 나중에 건축을 하기 위해, 또는 정부의 수용 등으로 실측한 결과 면적이 부족하거나 많은 경우를 말한다
예컨대 토지대장과 등본에는 330.58㎡(100평)으로 되어 있지만 실측결과 323.96㎡(98평)밖에 안 되는 경우가 있다는 말이다 이러한 서류상 면적과 실제가 다른 가장 큰 이유는 일제 강점기에 만들어진 지적도 때문이기도 하지만 우리나라에서 사용하던 면적 단위는 여러 가지 단위로 변천하면서 단위적용을 잘못 대입 하지 않았나 이기도 하다 즉 과거에는 등본의 표기에 30보9홉8작 등으로 표기된 것을 “㎡” 단위로 변환 하면서 공무담당자의 계산착오로 인한 게 아닌가 생각해 본다 즉 30보는99.174㎡ , 9홉은2.975㎡ , 8작은0.264㎡이다 그르므로 30보9홉8작은 102.413㎡인데 실수로82.413㎡로 표기 하였을 수도 있다는 말이다
넓이의 표기방법에는 정.단.무.보.평.홉.작.제.㎡.마지기 등 무수히 많다
이중 현재는 쓰지 않는 단어도 있지만 대부분 ㎡ 를 사용한다
정
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단
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무
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보(평)
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홉
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작
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제
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㎡
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1
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10
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100
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3,000
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30,000
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300,000
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3,000,000
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9,917.355
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|
1
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10
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300
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3,000
|
30,000
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300,000
|
991,735
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|
|
1
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30
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300
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3,000
|
30,000
|
99.174
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1
|
10
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100
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1,000
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3.3058
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|
1
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10
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100
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0.33058
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1
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10
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0.033058
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*1평=3.3058㎡, 1㎡= 0.3025평, 1마지기= 150평 또는 200평
본인은 위와 같은 낭패를 직접 경험해 본 사람이다
부동산 중개업을 하기전의 일이다
인근 임야를 구입하면서 임야대장과 등본을 열람해보니 54,843㎡(약16,590평)이라 표기되어있어 이를 의심의 여지없이 매입 하였다 대부분 토지나 임야를 매입하면서 측량 해보고 매입하시는 분은 없으리라고 본다 그러나 실측결과 34,835㎡(약10,538평)밖에 되지 않았다 20,008㎡(약6,052평)가 대장보다 부족하였다 평당10,000원씩이라 해도 6천만원이 넘지 않은가
이를 어찌해야 좋을지! 아실만한분에 문의도해보고 국가를 상대로 소송도 해보았지만 허사였다 법에서는 무조건 측량을 해보고 매입하였어야 한다는 것이다
패소했다
본인도 이사실을 모르고 매도 하였다면 또 다음 매수인이 피해를 보았을 것 아닌가 ‘등록사항정정대상토지“라고 기재되어 있으면 팔지도 못 한다 누가 사려고 하겠는가
위의 예에서 예를들어 100평이라 매입하였으나 98평 밖에 안 될 경우 평당 가격이 3천만원 이라면 2평이면 6천만원이다 엄청난 손해를 가져 온다 (이“예”도 서울 모처에 실제로 있었던 예임)
전 매도인에게 2평이 모자라니 변상해 주세요 한다면 과연 변상해 줄까?
참말로 어처구니가 없는 이야기다 역으로 100평이라고 매입하였으나 102평이 있을 수도 있다 이런 경우에는 물론 횡재라고 하겠다 그러나 이러한 경우는 정말 지극히 드물다
그러기에 제목에서 느끼다시피 모두 다 아시겠지만 혹 모르시는 분을 위하여 알려 주고자 한다
보통 매매 계약시에 가령 평당 계산해 1평당 50,000원으로 하여 127평을 매입 할 경우 127×50,000원 해서 6,350,000원인데 계산은 잘 해놓고 끝전 50,000원 빼버리고 6,300,000원으로 지번에 대해서 계약하는 경우가 허다하다
이러한 경우 차후 수량 증감이 있다면 저와 같은 낭패를 볼수 있다
이와같은 지적불부합을 사전에 방지하기 위하여는 “수량지정매매”를 하면된다
수량지정매매란 말 그대로 수량을 지정하는 것이다
매매계약서 특약사항 란 에 본 계약은“수량지정매매임”을 강조하고 위와 같이 면적의 수량127평 과 평당 50,000원으로 하였음을 기재하고 ‘계약일 이후 일정기간을 정하여 측량을 통한 면적 증감이 있을 경우 증감 면적에 대하여 별도로 정산하기로 한다’ 라고 기재 하였다면 차후 지적불부합발생시 부족하면 부족한대로 많으면 많은대로 정산 할 수 있어 그에 따른 분쟁을 막을 수 있다는 것이다
군 통계연보를 보면 매년 군의 전체 면적이 해마다 늘었다 줄었다 한다
한정되어있는 함양군의 면적이 어떻게 늘었다 줄었다 할수 있겠는가 홍수에 언덕이 떠내려 간다해도 그 면적 그 자체는 남아있지 않은가 하지만 이유를 알고 보면 그럴수도 있겠다 라는 생각이 든다 우리나라에는 아직도 무주 부동산이 많은 것으로 알고 있다 물론 발견되면 국가에 귀속 되겠지만 말이다
이와같이 땅을 사고 팔때도 재수 없으면 낭패를 보는 경우가 있다는 것을 참고로 하시기 바란다
함양부동산공인중개사 소장 장영철